En días recientes una Diputada del Congreso Local de la Ciudad de México, del partido Morena, presentó una iniciativa de Ley, para promover una prohibición de las preventas de bienes inmuebles en esta Capital.
El sentido de esta iniciativa supuestamente, consiste en evitar los actos de fraude por las empresas desarrolladoras y constructoras de departamentos, con el argumento principal de que en las llamadas preventas, el proceso de construcción no ha culminado con los permisos y licencias de las autoridades de Desarrollo Urbano, quienes son las encargadas de verificar que se cumpla con las especificaciones contenidas en las licencias de construcción.
En la práctica se han visto innumerables casos de fraude en perjuicio de los compradores, quienes de buena fe firman contratos de promesa de compra venta, hasta en tanto se concluya con la obra y estar en posibilidades de entrega y escrituración formal ante Notario Público.
Es aquí en donde se presentan las hipótesis de fraude, puesto que en muchas ocasiones la empresa desarrolladora o inmobiliaria encargada de la construcción, incurre en las conductas contrarias a derecho, violando las normas jurídicas establecidas en los ordenamientos de desarrollo urbano, caso en el que pueden concurrir hipótesis o situaciones de incumplimiento, que van desde el número de pisos autorizados, viviendas o departamentos, ya que es una constante el hecho de que se obtiene una licencia limitada para determinado número de niveles y se construyen más, lo que ocasiona sanciones incluso la demolición de la obra o parte de ella, impuestas por las autoridades administrativas del Gobierno de la Ciudad de México o a través de las alcaldías correspondientes.
Así es como el comprador pierde su patrimonio al estar expuesto a un hecho fraudulento, ya que las cantidades de dinero aportadas a cuenta del precio pactado no le son restituidas o si lo fueran, será después de seguir juicios costosos y pérdida de tiempo.
La otra cara de la moneda, es el caso de que, al no existir las operaciones de preventa o promesa de contrato, si fuera el caso de ser aprobada esta iniciativa de Ley, el costo de los inmuebles subirá notablemente puesto que al ser un producto acabado tiene un valor de venta real y a promedio de mercado, sin embargo, en las ventas previas se mantiene una oferta por debajo de ese costo, porque los anticipos adquiridos por las inmobiliarias sirven para financiar la obra a cambio de la contraprestación a favor del consumidor de obtener un precio más bajo.
La iniciativa no es fácil y se torna complicada, porque de aprobarse la intención de la Diputada, se tienen que modificar diversas normas contenidas en la legislación civil y en la Ley de Desarrollo Urbano de nuestra Ciudad capital.
El Código Civil vigente para la Ciudad de México, contempla de manera específica el capítulo de contratos, entre los cuales se encuentra el denominado “promesa de compra venta”, que es ahí en donde encuadra este tipo de operaciones de adquisición de bienes a futuro, con un pago parcial del precio pactado, sin embargo, para prohibir estos acuerdos relativos a inmuebles, tendrían que incluirse de forma clara y específica las hipótesis normativas como excepción a la regla, los casos de la preventa de inmuebles destinados a la habitación, como se pretende con dicha iniciativa.
Parece fácil pero no lo es, cuando vemos en nuestro vivir cotidiano que las empresas, a duras penas pueden concluir con las obras de construcción de vivienda, con la intención de vender de forma rápida para recuperar sus inversiones, sin embargo, al ofertar a precios altos será imposible colocar esas ventas.
Por otra parte, la estrategia política del actual Gobierno de la Ciudad de México, consiste en promocionar la vivienda accesible, pero no se ve mucho resultado al respecto y por otra parte promueven que la iniciativa privada apoye en esas campañas, pero si se les empieza a atar de manos para promover las ventas previas y obtener financiamiento, nunca veremos un progreso en este rubro.
Considero en lo personal que la solución es por otro lado y no limitando esas operaciones previas, puesto que los ordenamientos legales y administrativos ya existen que regulan de manera detallada las especificaciones para otorgar las licencias de construcción de inmuebles, con los impedimentos y cualquier tipo de requisitos de seguridad urbana que sean necesarios y eficientes, pero el mal está dentro de la estructura burocrática, puesto que históricamente se han dado las hipótesis de corrupción y arreglos bajo el agua para otorgar permisos o hacen caso omiso de las supervisiones, cuando concurren violaciones al reglamento de construcción.
Concluimos diciendo que, el problema es interno y ahí es en donde se debe corregir la mala práctica sin afectar los derechos de los ciudadanos cuando son posibles compradores de vivienda decorosa, ya que el Estado nada hace para subsanar o cumplir con ese derecho fundamental.
Maestro Martín Miranda Brito
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